Minuta de compraventa de inmueble (para elevar a escritura pública e inscribir en SUNARP)

SEÑOR NOTARIO:

Sírvase extender en su Registro de Escrituras Públicas una de COMPRAVENTA DE INMUEBLE que celebran, de una parte, [[nombre completo], identificado(a) con [DNI / C.E.] N° [número], de estado civil [soltero(a) / casado(a) con [nombre del cónyuge], identificado(a) con DNI N° [número], quien también suscribe este documento], con domicilio en [dirección, distrito, provincia y departamento] / [RAZÓN SOCIAL], con RUC N° [número], con domicilio en [dirección], representada por [nombre], identificado(a) con [DNI / C.E.] N° [número], según poder inscrito en el asiento [número] de la Partida Electrónica N° [número] del Registro de Personas Jurídicas de [ciudad]], a quien en adelante se denominará EL VENDEDOR; y, de la otra parte, [[nombre completo], identificado(a) con [DNI / C.E.] N° [número], de estado civil [soltero(a) / casado(a) con [nombre del cónyuge], identificado(a) con DNI N° [número], quien también suscribe este documento], con domicilio en [dirección, distrito, provincia y departamento] / [RAZÓN SOCIAL], con RUC N° [número], con domicilio en [dirección], representada por [nombre], identificado(a) con [DNI / C.E.] N° [número], según poder inscrito en el asiento [número] de la Partida Electrónica N° [número] del Registro de Personas Jurídicas de [ciudad]], a quien en adelante se denominará EL COMPRADOR; en los términos y condiciones siguientes:

PRIMERA. Antecedentes. EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en [dirección completa: avenida/calle, número, departamento o lote, manzana, urbanización, distrito, provincia y departamento], con un área de [número] m² [y un área techada de [número] m²], cuyos linderos, medidas perimétricas y demás características corren inscritos en la Partida Electrónica N° [número] del Registro de Predios de la Zona Registral N° [número], Sede [ciudad] (en adelante, EL INMUEBLE). [Incluye: estacionamiento N° [número], partida N° [número], y depósito N° [número], partida N° [número].] El derecho de propiedad de EL VENDEDOR consta inscrito en el asiento [número] de dicha partida.

SEGUNDA. Objeto. Por la presente, EL VENDEDOR vende a EL COMPRADOR EL INMUEBLE, y EL COMPRADOR lo compra, comprendiendo sus aires, usos, costumbres, servidumbres, accesorios, partes integrantes y todo cuanto de hecho y por derecho le corresponde, sin reserva ni limitación alguna [incluye los porcentajes de participación en las zonas comunes que le correspondan según el reglamento interno].

TERCERA. Precio. El precio de venta pactado es de [S/ / US$] [monto] ([monto en letras]), que las partes declaran justo y equivalente.

CUARTA. Forma de pago. EL COMPRADOR paga el precio así: [Opción A: en su totalidad en este acto] [Opción B: [monto] pagados el [fecha] como arras, y el saldo de [monto] en este acto] [Opción C: [monto] con recursos propios y [monto] con el préstamo hipotecario otorgado por [banco], que lo desembolsará directamente a EL VENDEDOR], mediante [transferencia bancaria del Banco [banco], operación N° [número] / cheque de gerencia N° [número] del Banco [banco]] a la cuenta N° [número] del Banco [banco], de titularidad de EL VENDEDOR, de lo que el notario dejará constancia en la escritura pública, conforme al artículo 7 del TUO de la Ley N° 28194. EL VENDEDOR declara recibir el precio a su entera satisfacción, sin más constancia que su firma en la escritura.

QUINTA. Entrega. EL VENDEDOR entrega la posesión de EL INMUEBLE a EL COMPRADOR [en este acto / el [fecha]], desocupado, con las llaves, [los documentos del predio] y los servicios de luz y agua al día, levantándose un acta de entrega. [Si la entrega es posterior: hasta la entrega, EL VENDEDOR conserva EL INMUEBLE como depositario y asume los riesgos; por cada día de atraso pagará una penalidad de [monto].]

SEXTA. Cargas y declaraciones del vendedor. EL VENDEDOR declara que EL INMUEBLE está libre de cargas, gravámenes, embargos, medidas judiciales o extrajudiciales, litigios, arrendamientos y deudas, [salvo la hipoteca inscrita en el asiento [número] a favor de [banco], que será levantada con parte del precio, lo que EL VENDEDOR se obliga a acreditar en [plazo]]; que no tiene deudas de impuesto predial, arbitrios, mantenimiento ni servicios; y que no existe ningún acto o contrato pendiente que limite su libre disposición. [El bien es [propio de EL VENDEDOR / de la sociedad conyugal], por lo que interviene su cónyuge.]

SÉPTIMA. Saneamiento. EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por evicción, por vicios ocultos y por hecho propio, conforme a ley (arts. 1484 y siguientes del Código Civil).

OCTAVA. Tributos. El impuesto de alcabala, de corresponder, es de cargo de EL COMPRADOR. El impuesto predial del año [2026] es de cargo de EL VENDEDOR, que acredita ante el notario el pago de los tributos municipales de los periodos en que fue propietario. EL VENDEDOR acredita ante el notario el pago del impuesto a la renta por la ganancia de capital o, en su caso, que no se encuentra obligado a pagarlo. [Si EL VENDEDOR es persona natural y la venta está gravada: acredita el pago del impuesto con el Formulario Virtual 1665 / Si no está gravada (casa habitación o inmueble adquirido antes del 1-1-2004): presenta la comunicación de no encontrarse obligado a efectuar el pago.]

NOVENA. Gastos. Los gastos notariales y registrales de la presente compraventa son de cargo de [EL COMPRADOR / ambas partes en partes iguales]. [Los gastos por el levantamiento de la hipoteca son de cargo de EL VENDEDOR.]

DÉCIMA. Inscripción. Las partes autorizan al notario a solicitar la inscripción de la transferencia en la partida de EL INMUEBLE. EL VENDEDOR se obliga a firmar los documentos aclaratorios o complementarios que se requieran para la inscripción (art. 1549 del Código Civil).

UNDÉCIMA. Domicilio y competencia. Para todos los efectos de este contrato, las partes señalan como sus domicilios los indicados en la introducción y se someten a la competencia de los jueces y tribunales de [ciudad].

Agregue usted, señor notario, lo que fuere de ley, inserte los documentos que acreditan el medio de pago y curse los partes al Registro de Predios para su inscripción.

[Ciudad], [día] de [mes] de [año].

_______________________________ [Nombre] · DNI [número] EL VENDEDOR_______________________________ [Nombre] · DNI [número] Cónyuge de EL VENDEDOR (si corresponde)

_______________________________ [Nombre] · DNI [número] EL COMPRADOR_______________________________ [Nombre] · DNI [número] Cónyuge de EL COMPRADOR (si corresponde)

Autorizada la minuta por: [nombre del abogado], Reg. CA[L] N° [número].

NOTAS PARA COMPLETAR ESTE MODELO (elimina esta página antes de firmar o enviar) Transferencia e inscripción. La propiedad de un inmueble se transfiere con el solo acuerdo (art. 949 del Código Civil), pero la inscripción en SUNARP protege al comprador frente a terceros: si el vendedor vendiera dos veces, prevalece quien inscribe primero de buena fe (arts. 1135 y 2022). La escritura se extiende sobre minuta autorizada por abogado (Ley del Notariado, art. 57). Medio de pago. Los pagos por la transferencia de inmuebles y vehículos de 1 UIT (S/ 5,500 en 2026) o más deben hacerse con medios de pago del sistema financiero, y el notario debe dejar constancia del medio usado en la escritura (TUO de la Ley N° 28194, arts. 3 y 7, modificado por el D. Leg. N° 1529). Las arras deben pagarse también por transferencia o depósito. Impuesto a la renta del vendedor. Si el vendedor es persona natural, paga el 5 % de la ganancia (precio menos costo actualizado) antes de firmar la escritura, con el Formulario Virtual 1665. No paga si el inmueble es su casa habitación (permaneció en su patrimonio al menos dos años y no se destinó a actividades comerciales) o si lo adquirió antes del 1 de enero de 2004; en esos casos presenta al notario la comunicación de no encontrarse obligado. A partir de la tercera venta en un mismo año, hay habitualidad y la ganancia es renta empresarial. Si el vendedor es una empresa, el resultado integra su renta anual. Alcabala. Paga el comprador: 3 % del valor de transferencia (no menor al autovalúo ajustado), sin considerar las primeras 10 UIT (S/ 55,000 en 2026). Se paga a la municipalidad provincial hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia. La primera venta de inmuebles por empresas constructoras no está afecta, salvo por el valor del terreno. Predial. El vendedor es contribuyente del impuesto predial de todo el año de la venta; el comprador lo será desde el 1 de enero siguiente. Desde 2022, el notario exige acreditar el pago del predial de todos los periodos en que el vendedor fue contribuyente. El comprador debe presentar su declaración jurada a la municipalidad hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia (art. 14, inc. b, de la Ley de Tributación Municipal), aunque recién será contribuyente desde el 1 de enero siguiente. Estudio de títulos. Pide la copia literal de la partida y el certificado registral inmobiliario (CRI), verifica que quienes venden sean todos los propietarios inscritos (y sus cónyuges) y revisa las cargas. Si el inmueble está en un edificio, revisa el reglamento interno y las deudas de mantenimiento.