Compromiso de contratar (promesa de compraventa) con arras confirmatorias o de retractación

COMPROMISO DE CONTRATAR (PROMESA DE COMPRAVENTA) CON ARRAS

Conste por el presente documento el compromiso de contratar que celebran, de una parte, [[nombre completo], identificado(a) con [DNI / C.E.] N° [número], de estado civil [soltero(a) / casado(a) con [nombre del cónyuge], identificado(a) con DNI N° [número], quien también suscribe este documento], con domicilio en [dirección, distrito, provincia y departamento] / [RAZÓN SOCIAL], con RUC N° [número], con domicilio en [dirección], representada por [nombre], identificado(a) con [DNI / C.E.] N° [número], según poder inscrito en el asiento [número] de la Partida Electrónica N° [número] del Registro de Personas Jurídicas de [ciudad]], a quien en adelante se denominará EL PROMITENTE VENDEDOR; y, de la otra parte, [[nombre completo], identificado(a) con [DNI / C.E.] N° [número], de estado civil [soltero(a) / casado(a) con [nombre del cónyuge], identificado(a) con DNI N° [número], quien también suscribe este documento], con domicilio en [dirección, distrito, provincia y departamento] / [RAZÓN SOCIAL], con RUC N° [número], con domicilio en [dirección], representada por [nombre], identificado(a) con [DNI / C.E.] N° [número], según poder inscrito en el asiento [número] de la Partida Electrónica N° [número] del Registro de Personas Jurídicas de [ciudad]], a quien en adelante se denominará EL PROMITENTE COMPRADOR; en los términos y condiciones siguientes:

PRIMERA. El bien. EL PROMITENTE VENDEDOR es propietario del [inmueble ubicado en [dirección], con un área de [número] m², inscrito en la Partida Electrónica N° [número] del Registro de Predios de [ciudad] / vehículo de placa [número]] (en adelante, EL BIEN), [libre de cargas y gravámenes / sobre el cual pesa [hipoteca a favor de [banco]], que EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a levantar antes de la compraventa].

SEGUNDA. Objeto. Por el presente compromiso, EL PROMITENTE VENDEDOR y EL PROMITENTE COMPRADOR se obligan a celebrar en el futuro un contrato de compraventa por el cual EL PROMITENTE VENDEDOR transferirá la propiedad de EL BIEN a EL PROMITENTE COMPRADOR, en los términos de este documento (art. 1414 del Código Civil).

TERCERA. Elementos del contrato definitivo. El precio de venta será de [S/ / US$] [monto] ([monto en letras]), que se pagará así: [las arras de la cláusula siguiente, que se imputarán al precio] y el saldo de [monto] a la firma de la escritura pública de compraventa, mediante [cheque de gerencia / transferencia bancaria / desembolso del crédito hipotecario del banco [nombre]]. EL PROMITENTE VENDEDOR entregará EL BIEN [a la firma de la escritura / el [fecha]], desocupado, con los tributos municipales pagados hasta [la fecha de entrega / el año en curso] y sin deudas de servicios.

CUARTA. Plazo. El contrato definitivo se celebrará, mediante la firma de la minuta y de la escritura pública ante el notario [nombre], a más tardar el [fecha] (art. 1416 del Código Civil). Las partes se comunicarán con [cinco] días hábiles de anticipación la fecha y hora de la firma.

QUINTA. Arras. A la firma de este documento, EL PROMITENTE COMPRADOR entrega a EL PROMITENTE VENDEDOR la suma de [S/ / US$] [monto] en calidad de arras, mediante [transferencia a la cuenta N° [número] del Banco [banco]], de cuya recepción EL PROMITENTE VENDEDOR deja constancia. [Opción A. Arras confirmatorias (art. 1477): si la parte que dio las arras incumple, la otra puede retenerlas y resolver el compromiso; si quien incumple es quien las recibió, debe devolverlas en doble (art. 1478); la parte que no incumplió puede optar, en cambio, por exigir la ejecución o la indemnización de daños, que se regula por las normas generales (art. 1479).] [Opción B. Arras de retractación (art. 1480): cualquiera de las partes puede retractarse del compromiso antes del plazo; si se retracta quien las entregó, las pierde; si se retracta quien las recibió, debe devolverlas en doble (art. 1481).]

SEXTA. Condiciones. [El contrato definitivo está sujeto a que el banco [nombre] apruebe el crédito hipotecario de EL PROMITENTE COMPRADOR hasta el [fecha]. Si el crédito es denegado sin culpa de EL PROMITENTE COMPRADOR, el compromiso quedará sin efecto y EL PROMITENTE VENDEDOR devolverá las arras en [cinco] días hábiles, sin intereses ni penalidad.]

SÉPTIMA. Obligaciones previas. Hasta la firma del contrato definitivo, EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a no vender, gravar ni arrendar EL BIEN, a mantenerlo en el estado actual y a entregar a EL PROMITENTE COMPRADOR los documentos necesarios para el estudio de títulos y el crédito: copia literal de dominio, certificado de gravámenes, autovalúo y constancia de pago de tributos municipales.

OCTAVA. Negativa a celebrar el contrato. Si una de las partes se niega a celebrar el contrato definitivo dentro del plazo, la otra podrá exigir judicialmente su celebración o dejar sin efecto el compromiso, y en cualquier caso pedir la indemnización que corresponda (art. 1418), sin perjuicio de lo pactado sobre las arras.

NOVENA. Gastos y tributos. Los gastos notariales y registrales del contrato definitivo serán de cargo de [EL PROMITENTE COMPRADOR / ambas partes en partes iguales]. El impuesto de alcabala es de cargo de EL PROMITENTE COMPRADOR, y el impuesto a la renta que pueda gravar la venta, de cargo de EL PROMITENTE VENDEDOR.

DÉCIMA. Cesión. Ninguna de las partes podrá ceder su posición contractual ni los derechos y obligaciones de este contrato sin el consentimiento previo y por escrito de la otra, conforme al artículo 1435 del Código Civil.

UNDÉCIMA. Comunicaciones y domicilios. Las comunicaciones se dirigirán a los domicilios indicados en la introducción o a los correos electrónicos [correo 1] y [correo 2]. Todo cambio de domicilio o correo debe comunicarse por escrito con [cinco] días de anticipación; de lo contrario, las comunicaciones enviadas al domicilio anterior se tendrán por válidamente efectuadas.

DUODÉCIMA. Integridad y modificaciones. Este contrato contiene todo lo acordado por las partes sobre su objeto y sustituye cualquier acuerdo previo. Cualquier modificación deberá constar por escrito y estar firmada por ambas partes.

DECIMOTERCERA. Solución de controversias. Para toda controversia derivada de este contrato, las partes se someten a la competencia de los jueces y tribunales de [ciudad], renunciando al fuero de sus domicilios.

DECIMOCUARTA. Ley aplicable. El presente contrato se rige por las leyes de la República del Perú. En lo no previsto, se aplica el Código Civil y las demás normas pertinentes.

En señal de conformidad, las partes suscriben el presente contrato en dos ejemplares de igual tenor, en [ciudad], el [día] de [mes] de [año].

_______________________________ [Nombre] · DNI [número] EL PROMITENTE VENDEDOR_______________________________ [Nombre] · DNI [número] EL PROMITENTE COMPRADOR

NOTAS PARA COMPLETAR ESTE MODELO (elimina esta página antes de firmar o enviar) Plazo. El plazo del compromiso de contratar debe ser determinado o determinable; si no se pacta, es de un año (art. 1416, modificado por la Ley N° 27420). Puede renovarse a su vencimiento (art. 1417). Contenido mínimo. Debe tener por lo menos los elementos esenciales del contrato definitivo: bien y precio (art. 1415). Arras confirmatorias o de retractación. Las confirmatorias refuerzan la obligación y, si el contrato se cumple, se imputan al precio (art. 1477). Las de retractación permiten desistirse: quien las dio las pierde; quien las recibió las devuelve dobladas (art. 1481). Elija una sola opción y borre la otra. No es la compraventa. El compromiso no transfiere la propiedad. Si en realidad ya se pactó el precio y el bien, y se pagó una parte, revise si lo que corresponde es una compraventa con pago en cuotas. Bancarización. Los pagos por la transferencia de inmuebles y vehículos de 1 UIT (S/ 5,500 en 2026) o más deben hacerse con medios de pago del sistema financiero, y el notario debe dejar constancia del medio usado en la escritura (TUO de la Ley N° 28194, arts. 3 y 7, modificado por el D. Leg. N° 1529). Las arras deben pagarse también por transferencia o depósito.