Impuesto predial 2027: deducción de 50 UIT para pensionistas, adultos mayores y personas con discapacidad severa
Impuesto predial 2027: la deducción de 50 UIT para pensionistas, adultos mayores y personas con discapacidad severa
Desde el 1 de enero de 2027, las personas con discapacidad severa se suman a pensionistas y adultos mayores no pensionistas en el derecho a restar 50 UIT del valor de su vivienda antes de calcular el impuesto predial. La Ley 32701 y el Decreto Supremo 226-2026-EF fijan las reglas.
El beneficio no es nuevo para los pensionistas, que lo tienen desde la década de 1990, ni para los adultos mayores no pensionistas, incorporados en 2016. Lo nuevo es que, a partir de 2027, alcanza también a las personas con discapacidad severa. La Ley 32701, publicada el 4 de julio de 2026, modificó el artículo 19; y el Decreto Supremo 226-2026-EF, publicado el 29 de octubre, detalló cómo se acredita esa condición.
¿Cómo funciona el impuesto predial?
El impuesto predial está regulado en los artículos 8 al 20 del Texto Único Ordenado (TUO) de la Ley de Tributación Municipal, aprobado por el Decreto Supremo 156-2004-EF. Es un tributo de periodicidad anual que grava el valor de los predios urbanos y rústicos, y lo recauda la municipalidad distrital donde se ubica el inmueble.
Tres reglas básicas condicionan todo lo demás:
- La condición al 1 de enero. Según el artículo 10 del TUO, la condición de contribuyente se atribuye con arreglo a la situación jurídica configurada al 1 de enero de cada año. Quien es propietario ese día paga el impuesto de todo el año, aunque venda en marzo. La misma lógica se usa para verificar si se cumplen los requisitos de la deducción.
- La base imponible es el autovalúo. Se forma con el valor total de los predios que el contribuyente tiene en un mismo distrito, calculado con los valores arancelarios de terrenos y los valores unitarios oficiales de edificación vigentes al 31 de octubre del año anterior, con su depreciación.
- La escala es progresiva y acumulativa. El artículo 13 aplica 0.2% al tramo de hasta 15 UIT, 0.6% al tramo de más de 15 y hasta 60 UIT, y 1.0% a lo que exceda de 60 UIT. Cada porción del valor paga su propia tasa, como en el impuesto a la renta.
La deducción de 50 UIT se resta del autovalúo antes de aplicar la escala. No es un descuento sobre el impuesto, sino sobre la base. Esa diferencia explica por qué el ahorro puede ser total en viviendas de valor medio.
Base Legal
El beneficio vive en un solo artículo, el 19 del TUO, pero ese artículo se ha ido ampliando por capas. La Ley 32701 no creó una deducción distinta: extendió la misma a un nuevo grupo.
Los pensionistas. Disponen que los pensionistas propietarios de un solo predio, a nombre propio o de la sociedad conyugal, destinado a su vivienda, y cuyo ingreso bruto esté constituido por la pensión que perciben y no exceda de 1 UIT mensual, deducen de la base imponible un monto equivalente a 50 UIT, vigentes al 1 de enero de cada ejercicio. Añaden que el requisito de única propiedad se cumple aunque, además de la vivienda, se posea una cochera; y que el uso parcial del inmueble con fines productivos, comerciales o profesionales, con aprobación municipal, no afecta la deducción.
Los adultos mayores no pensionistas. Fue incorporado por la Ley 30490, Ley de la Persona Adulta Mayor, publicada el 21 de julio de 2016. Extendió lo dispuesto en los párrafos anteriores a la persona adulta mayor no pensionista, propietaria de un solo predio destinado a vivienda, cuyos ingresos brutos no excedan de 1 UIT mensual. El Decreto Supremo 401-2016-EF reglamentó su aplicación desde el ejercicio 2017.
Las personas con discapacidad severa. Lo dispuesto en los párrafos primero, segundo y tercero es de aplicación a la persona adulta mayor no pensionista y a la persona con discapacidad severa. Exige, en este último caso, contar con el certificado correspondiente emitido conforme a la normativa de la materia. La ley también incorporó el artículo 62-B a la Ley 29973, Ley General de la Persona con Discapacidad, que replica el derecho dentro del estatuto de protección de este colectivo.
E Decreto Supremo 226-2026-EF en su artículo 2 define a la persona con discapacidad severa como aquella con dificultad grave o completa para realizar sus actividades cotidianas, que requiere el apoyo o los cuidados de una tercera persona la mayor parte del tiempo o de forma permanente. Y su artículo 4 aclara que la declaración jurada no limita la facultad de fiscalización municipal prevista en el artículo 62 del Código Tributario.
La deducción es idéntica para los tres grupos: 50 UIT vigentes al 1 de enero del ejercicio. Lo que cambia es la condición personal que abre la puerta y, sobre todo, cómo se mide el ingreso.
| Requisito | Pensionista | Adulto mayor no pensionista | Persona con discapacidad severa |
|---|---|---|---|
| Condición personal | Percibir pensión otorgada conforme a la legislación peruana (ONP, AFP, cédula viva, FF.AA. y PNP, entre otros) | Tener 60 años o más y no ser pensionista | Certificado de discapacidad que consigne el nivel "discapacidad severa" |
| Edad mínima | No se exige | 60 años | No se exige |
| Propiedad | Un solo predio en todo el país, a nombre propio o de la sociedad conyugal | Igual | Igual |
| Destino | Vivienda del beneficiario | Igual | Igual |
| Cochera adicional | Permitida | Permitida | Permitida (art. 3.b del D.S. 226-2026-EF) |
| Uso parcial comercial o profesional | Permitido con aprobación municipal | Igual | Igual |
| Límite de ingresos | Ingreso bruto constituido solo por la pensión, no mayor a 1 UIT mensual | Ingresos brutos no mayores a 1 UIT mensual, propios o de la sociedad conyugal | Ingresos brutos no mayores a 1 UIT mensual, propios o de la sociedad conyugal |
| Desde cuándo | Vigente desde el texto original de la ley | Ejercicio 2017 | Ejercicio 2027 |
| Hasta cuándo | Sin plazo | Sin plazo (ver análisis más abajo) | Plazo máximo de tres años, salvo prórroga |
| Reglamento | Art. 19 del TUO | D.S. 401-2016-EF | D.S. 226-2026-EF |
Un solo predio, en todo el Perú
El requisito se mide a escala nacional, no distrital. El Tribunal Fiscal ha establecido que la deducción solo corresponde a quien es propietario de un predio único en todo el territorio (RTF 05811-7-2011, reiterada en la RTF 5224-7-2020). Tener un terreno en otra región, aunque esté vacío o produzca poco, basta para perder el beneficio.
La ley tolera una excepción expresa: la cochera. Y la jurisprudencia ha sido razonable con las unidades accesorias. Si la vivienda tiene cochera, depósito o azotea inscritos por separado en Sunarp, pero ubicados en el mismo inmueble, el Tribunal Fiscal los considera una sola unidad inmobiliaria para efectos del requisito.
A nombre propio o de la sociedad conyugal
El predio puede estar inscrito a nombre del beneficiario o de la sociedad conyugal que integra. En este último caso, para el adulto mayor y para la persona con discapacidad severa, el tope de ingresos se aplica a los ingresos brutos de la sociedad conyugal, conforme al D.S. 401-2016-EF y al artículo 3.d del D.S. 226-2026-EF..
La titularidad formal no es indispensable. La RTF 3905-7-2017, indica que quien no tiene título pero es reconocido como poseedor del predio y lo usa como vivienda puede solicitar la deducción. Tampoco es exigible el certificado positivo de propiedad de Sunarp como requisito para gozar del beneficio, según la RTF 03429-7-2017, aunque la municipalidad puede verificar la titularidad por otros medios.
Destinado a vivienda
El inmueble debe ser la casa-habitación del beneficiario. La ley admite un uso parcial para fines productivos, comerciales o profesionales, como una bodega en el primer piso o un consultorio, siempre que cuente con aprobación municipal, que en la práctica se acredita con la licencia de funcionamiento.
El techo de 1 UIT mensual
Con la UIT de 2026, el límite es de S/ 5,500 al mes. El tope se recalcula cada año con la UIT vigente al 1 de enero. Se trata de ingresos brutos, es decir, antes de descuentos y retenciones. Una pensión de S/ 5,400 brutos que llega como S/ 4,900 netos se evalúan por los S/ 5,400.
Como la UIT sube casi todos los años, un pensionista que en 2026 quedaba fuera por unos soles puede haber quedado dentro después, si su pensión no se reajustó al mismo ritmo. Conviene revisar la situación cada enero.
Sobre la discapacidad severa
El artículo 3.a del D.S. 226-2026-EF exige un Certificado de Discapacidad que establezca como nivel de gravedad "discapacidad severa". Pueden emitirlo los establecimientos de salud del Minsa, de los gobiernos regionales y locales, de EsSalud, de las sanidades de las Fuerzas Armadas y de la Policía Nacional, del INPE y los establecimientos privados autorizados, según la normativa sanitaria.
La norma no exige inscripción previa en el Registro Nacional de la Persona con Discapacidad del Conadis, sino el certificado. Aun así, es probable que muchas municipalidades lo pidan como documento de respaldo, y tenerlo no hace daño.
La Segunda Disposición Complementaria Final de la Ley 32701 establece que la ley entra en vigor el 1 de enero de 2027 y se extiende por un plazo máximo de tres años, salvo prórroga sujeta a la Norma VII del Título Preliminar del Código Tributario.
¿Se pueden sumar deducciones?
No. El cuarto párrafo no crea una segunda deducción; extiende la misma de los párrafos anteriores a otros sujetos. Un pensionista con discapacidad severa tiene derecho a 50 UIT, no a 100. Lo que sí puede hacer es elegir la vía más conveniente.
Lo que la deducción no hace
No toca los arbitrios. Limpieza pública, parques y jardines y serenazgo son tasas, no parte del impuesto predial. La deducción del artículo 19 no las reduce. Algunas municipalidades otorgan descuentos propios en arbitrios para adultos mayores o personas con discapacidad, pero dependen de cada ordenanza y no de esta ley.
No es una exoneración. Muchos trámites y hasta resoluciones municipales hablan de "exoneración", pero técnicamente es una deducción de la base imponible.
No alcanza al impuesto de alcabala ni al vehicular. Opera solo sobre el impuesto predial de la vivienda.
