La Ley 32430, publicada el 21 de agosto, introduce un cambio importante en la forma en que se tributa por el alquiler de inmuebles y otros bienes. Popularmente conocida como la ley del “arrendamiento justo”, modifica el artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta para que el impuesto se pague solo cuando el dinero efectivamente se reciba, y no antes.

Hasta ahora, muchos propietarios tenían que pagar el impuesto a la renta aunque no hubieran cobrado el alquiler, lo que se percibía como injusto y poco realista. Con esta ley, se busca aliviar la carga tributaria de los arrendadores, especialmente de las personas naturales que dependen de estos ingresos.

¿A qué tipos de alquileres aplica la nueva norma?

Aunque la ley fue promovida pensando en el alquiler de predios (viviendas, locales comerciales, etc.), su redacción es amplia y abarca todas las rentas de primera categoría. Esto incluye, por ejemplo, el alquiler de vehículos, maquinaria, equipos, e incluso concesiones mineras u otros bienes muebles.

Es decir, si alquilas cualquier tipo de bien y genera rentas de primera categoría, esta modificación le afecta directamente a partir del 1 de enero de 2026.

¿Cómo afecta esto a los pagos mensuales?

Actualmente, los pagos del Impuesto a la Renta por alquileres se calculan y declaran mes a mes bajo el criterio de devengo (es decir, cuando se genera el derecho a cobrar, aunque no se haya recibido el dinero).

Con la nueva ley, estos pagos mensuales deberán ajustarse al criterio de lo percibido. Esto significa que solo se declarará y pagará impuesto en los meses en los que efectivamente se cobre la renta. Aunque el artículo que regula los pagos a cuenta (artículo 84 de la LIR) no ha sido modificado explícitamente, se entiende que el espíritu de la ley obliga a este cambio. Es probable que pronto se emita una norma aclaratoria o modificatoria para evitar confusiones.

¿Y qué pasa con los inquilinos? ¿Pueden deducir el gasto igual que antes?

Con esta nueva Ley no se ha modificado el inciso v) del artículo 37 de la LIR, por lo que los inquilinos mantienen el derecho a deducir el gasto por alquiler en el momento en que este se devenga, es decir, cuando nace la obligación de pagar, aunque no hayan pagado físicamente.

Sin embargo, para poder deducirlo, necesitan un comprobante de pago válido. El problema es que el Formulario 1683 (que es el comprobante que emite el arrendador) solo podrá ser generado una vez que el propietario haya declarado y pagado su impuesto. Y ahora, como el propietario paga impuesto solo cuando cobra, el comprobante podría emitirse después de que el inquilino ya haya necesitado deducir el gasto.

Esto obliga a los inquilinos pagar puntualmente sus rentas si no quieren caer en desfases entre la posibilidad de deducción y el comprobante.

¿Siguen vigentes las “rentas fictas”?

Uno de los temas más delicados y aún no resueltos es el de las rentas fictas. La ley actual establece que, en algunos casos, se debe tributar como si existiera una renta, incluso si no se cobra nada. Por ejemplo:

• Si alquilas un predio por debajo del 6% de su autovalúo, Sunat puede presumir que la renta es igual a ese 6%.
• Si cedes un bien gratuitamente (es decir, no cobras alquiler), también se presume una renta ficta del 6%.

La gran pregunta es: ¿Estas rentas fictas desaparecen con la nueva ley? Después de todo, si la norma dice que se tributa por lo percibido, ¿cómo se puede tributar por algo que no se percibe?

Lamentablemente, la ley no lo aclara. Esto crea una zona gris muy peligrosa. Si Sunat considera que estas figuras siguen vigentes, los contribuyentes podrían verse en la disyuntiva de tener que tributar por rentas que nunca recibieron, lo que iría en contra del espíritu de la “ley justa”.

¿El “arrendamiento justo” facilita la evasión fiscal?

El sistema anterior, aunque injusto, era muy fácil de controlar para la Sunat. Bastaba con acreditar la existencia de un contrato o que un tercero usaba el inmueble para presumir que había una renta gravable.

Ahora, el control se vuelve más complejo. ¿Cómo demostrará SUNAT que un propietario sí cobró en efectivo y no lo declaró? Se espera que el Reglamento de la ley, que debe ser publicado en los próximos 90 días, establezca mecanismos claros de fiscalización, como la obligatoriedad de la bancarización de los pagos.

Por otro lado, los inquilinos tienen cierto incentivo para que los pagos sean bancarizados, ya que necesitan un comprobante para sus deducciones. Pero este incentivo es limitado, especialmente para personas naturales. El riesgo para Sunat de que se incrementen los pagos en efectivo “no declarados” es real.

La Ley 32430 es, sin duda, un avance importante en la búsqueda de un sistema tributario más justo para los pequeños y medianos propietarios. Elimina una obligación que resultaba ilógica: pagar impuestos por dinero que no se ha recibido. Sin embargo, deja varias sombras y vacíos que deben ser aclarados.